Prawidłowa wycena nieruchomości - dlaczego jest tak ważna?
Podczas przeglądania ofert mieszkaniowych, inwestorzy w pierwszej kolejności zwracają uwagę na wartość nieruchomości. Bezsprzecznie, jest to decydujący czynnik, mający bezpośredni wpływ na zainteresowanie ofertą. Przyczyny zaniżania wartości nieruchomości mogą być różne. Najczęściej jednak ma to związek z koniecznością posiadania gotówki "na już". Innym powodem jest obawa przed zajęciem mieszkania lub domu przez komornika. Wszystkie te aspekty mogą skutecznie odstraszyć inwestora nawet od najlepszej oferty sprzedaży nieruchomości. Trzeba również uważać, aby cena nieruchomości nie była zbyt wysoka. Sprzedający, bardzo często nieświadomie zawyżają koszt oferty. Niewątpliwie dotyczy to przekonania o unikalności danego obiektu, stanowiącego wartość sentymentalną.
Kluczowe jest, aby od początku istnienia oferty zaproponować optymalną cenę. Koszt nieruchomości powinien w pełni odzwierciedlać jej stan. Brak subiektywnej ceny może skutkować utratą zainteresowania ofertą, a w konsekwencji sprzedażą obiektu budowlanego poniżej realnej wartości. Oprócz tego wydłuża się również czas pozyskania potencjalnych nabywców. Należy wziąć pod uwagę fakt, że w obecnych czasach każdy ma dostęp do wielu informacji na temat sprzedaży nieruchomości. Kontrahenci z łatwością mogą sprawdzić szacunkowe ceny za metr kwadratowy nieruchomości w konkretnym mieście.
Co wpływa na wartość nieruchomości?
Nie da się ukryć, iż wartość nieruchomości na rynku jest zróżnicowana. Na ostateczną cenę mieszkania bądź domu ma wpływ wiele czynników. Niewątpliwie najbardziej determinujące są cechy, które określają sam budynek. Należą do nich przede wszystkim: metraż, stan techniczny nieruchomości (rok budowy, technika, użyte materiały, ewentualne wady konstrukcyjne), rodzaj budynku (mieszkanie w bloku, dom jednorodzinny, dom bliźniak), powierzchnia użytkowa, liczba pokoi, rozkład poszczególnych pomieszczeń czy obecność piętra. W przypadku mieszkania w bloku bardzo ważnym parametrem jest winda. Nie można pominąć aspektów, takich jak termoizolacyjność budynku, dźwiękoszczelność oraz energooszczędność. Warto podkreślić, że jeśli dom został wyposażony w instalację fotowoltaiczną, jego wartość wzrasta. Kluczową rolę odgrywa także estetyka i wygląd nieruchomości. Nieruchomość, która nie wymaga nakładów finansowych, z całą pewnością zyska na cenie.
Oczywiście nie bez znaczenia jest także najbliższe otoczenie obiektu budowlanego. Do najważniejszych aspektów możemy zaliczyć lokalizację nieruchomości (rejon, dzielnica, miasto), infrastrukturę oraz atrakcyjność położenia. Dobrze, jeśli w pobliżu znajdują się budynki użyteczności publicznej. Na podniesienie wartości mieszkania ma również łatwy dostęp do komunikacji miejskiej, duża ilość miejsc parkingowych oraz dobre drogi dojazdowe. Nie ulega wątpliwości, iż budynki usytuowane w atrakcyjnym otoczeniu automatycznie zyskują na wartości. Ma to znaczenie zarówno w przypadku dużych, jak i mniejszych miast oraz wiosek. Zdecydowanie na niekorzyść wpływa zbyt duża ekspozycja na hałas i zgiełk oraz sąsiedztwo budynków przemysłowych. Przy tym warto zaznaczyć, że na wybór konkretnej oferty wpływ mają nie tylko czynniki ekonomiczne, ale również indywidualne upodobania i potrzeby każdego inwestora.
Kiedy konieczna jest wycena nieruchomości?
Rzetelna wycena nieruchomości konieczna jest wtedy, gdy dana nieruchomość w najbliższym czasie zmieni prawowitego właściciela. Najczęściej ma to związek z transakcją kupna-sprzedaży obiektu budowlanego. Powszechną sytuacją jest sprzedaż domu lub mieszkania. Jeśli chcemy stosunkowo szybko sprzedać nieruchomość w dobrej cenie, bardzo ważna jest optymalna wycena jej wartości. Biorąc pod uwagę cechy budynku, w tym również infrastrukturę i pobliskie otoczenie będziemy w stanie oszacować wartość nieruchomości adekwatną do jej stanu technicznego. Inną sytuacją, w której zachodzi konieczność wyceny mieszkania, jest kupno nieruchomości na kredyt hipoteczny. Bez wątpienia, jest to niezbędny krok, ponieważ na podstawie wartości nieruchomości bank ocenia zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców. W momencie, gdy cena obiektu budowlanego przewyższa możliwości inwestorów, bank ma prawo do odmowy udzielenia kredytu hipotecznego.
Wycena nieruchomości jest także konieczna jeżeli chcemy ubezpieczyć dom, mieszkanie czy działkę budowlaną. Od wartości nieruchomości zależy wysokość stawki ubezpieczeniowej, dlatego też wiele firm domaga się okazania fachowej wyceny przez rzeczoznawcę. Warto wiedzieć, że w razie nieszczęśliwego wypadku inwestor będzie mógł ubiegać się o odszkodowanie w ramach ubezpieczenia. Co więcej, szacunkowa wycena nieruchomości jest wymagana w toku postępowania sądowego. Mowa tutaj o sprawach związanych z podziałem majątku oraz kwestiach spadkowych. Wartość nieruchomości stanowi mocny fundament podczas rozpraw sądowych. Oprócz tego wartość rynkowa mieszkania bądź domu wolnostojącego przydaje się także do określenia wysokości podatków, a także czynszu i innych opłat.
Jak oszacować wartość mieszkania?
Samodzielna wycena nieruchomości
Jedną z najbardziej popularnych metod wyceny nieruchomości jest oszacowanie ceny obiektu budowlanego na własną rękę. Możemy uczynić to, przeglądając najnowsze oferty na rynku nieruchomości. Jednak należy wziąć pod uwagę fakt, że w internecie zamieszczane są ceny ofertowe, czyli nieco wyższe niż cena transakcyjna (przy sprzedaży). Oczywiście nie poznamy też dokładnych cech poszczególnych nieruchomości. Być może niektóre z nich mają nieuregulowany stan prawny bądź sprzedawcy zależy na szybkim pozyskaniu gotówki. W samodzielnej wycenie nieruchomości z powodzeniem możemy polegać na opinii bliskich osób.
Bezpłatna wycena nieruchomości online
Ciekawym rozwiązaniem jest skorzystanie z bezpłatnej wyceny online. Wiele stron internetowych oferuje darmowe oszacowanie wartości nieruchomości. Wystarczy podać najważniejsze parametry, takie jak: rodzaj budynku, stan techniczny, rok budowy, liczba pokoi, metraż, obecność piętra i inne. W kilka sekund otrzymamy gotowy kosztorys przedstawiający średnią cenę nieruchomości w określonym mieście. Korzystając z nieco bardziej zaawansowanych programów, możemy liczyć na nieco dokładniejszą analizę porównawczą.
Wycena przez pośrednika
W momencie, gdy zachodzi konieczność wyceny domu lub mieszkania, możemy skorzystać z usług pośrednika, czyli agenta nieruchomości. Agencja nieruchomości orientuje się w aktualnych cenach na rynku nieruchomości i z pewnością pomoże nam określić wartość rynkową danego obiektu budowlanego. Wyspecjalizowani pracownicy agencji nieruchomości, podobnie jak rzeczoznawca, mają dostęp do ksiąg wieczystych, planów zagospodarowania i wielu innych informacji, które przekładają się na wartość nieruchomości. Jeżeli pośrednik czuwa nad całym procesem kupna-sprzedaży, agencja pobiera od 2 do 5% prowizji od ceny transakcyjnej.
Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego
Szacowanie wartości nieruchomości to niewątpliwie bardzo złożony proces. Polega on na określeniu wartości rynkowej mieszkania lub domu wolnostojącego. Wyceny nieruchomości, jak i urządzeń ściśle z nią powiązanych najczęściej dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Wspomaga się on informacjami na temat nieruchomości, które zawarte są między innymi w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabelach i mapach taksacyjnych, planach miejscowych, zagospodarowania przestrzennego oraz wielu innych dokumentach.
Rzeczoznawca majątkowy dokonuje także szczegółowych oględzin terenu. Jeśli zachodzi taka potrzeba, sporządza również operat szacunkowy. Rzeczoznawca majątkowy to osoba niezależna. Może zostać zatrudniona jednakowo przez bank, ale również osobę prywatną. Aby nim zostać, w pierwszej kolejności kandydat musi ukończyć studia kierunku wyceny nieruchomości, następnie odbyć praktykę zawodową oraz pozytywnie zdać egzamin państwowy. Najważniejszymi cechami dobrego rzeczoznawcy są niewątpliwie cierpliwość, odpowiedzialność, dyskrecja, a także zdolność wyrażania własnych opinii. Wyspecjalizowani rzeczoznawcy powinni zostać wpisani w rejestr, prowadzony przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Sprawdź!
Operat szacunkowy
Operat szacunkowy to dokument mający wartość prawną. Sporządzany jest przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Operat jest konieczny w następujących sytuacjach: kiedy ubiegamy się o kredyt hipoteczny, w przypadku otrzymania spadku lub darowizny, dokładnego oszacowania wartości nieruchomości czy przyłączania nieruchomości do spółki. Operat możemy także wykonać w celu odliczania danin urzędowo-skarbowych oraz w ramach ubiegania się o odszkodowanie. Rzeczoznawca majątkowy może wystawić także "zwyczajną" opinię o wartości nieruchomości, która nie będzie posiadać żadnej mocy prawnej.
Rzetelny operat szacunkowy koniecznie musi zostać przygotowany w formie pisemnej. Dokument zawiera szczegółowe dane na temat podmiotu. Rzeczoznawca bierze pod uwagę szereg aspektów, jakie mają wpływ na ostateczną cenę. Do najważniejszych należą: lokalizacja, stan techniczny domu lub mieszkania, a także wzrost wartości podmiotu. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym musi uwzględnić cel, w jakim zostaje wydany. Ponadto dokument powinien zawierać dokładny opis metody szacowania wartości nieruchomości, wykorzystaną technikę oraz pełne uzasadnienie, dlaczego cena jest akurat taka.
Podsumowanie
Niewątpliwie w naszym życiu mogą przydarzyć się sytuacje, w których konieczna będzie wycena mieszkania lub domu. Może mieć to związek jednakowo z transakcją kupna-sprzedaży, zaciąganiem kredytu hipotecznego czy podziałem spadku. Wycenę możemy przeprowadzić sami, biorąc pod uwagę najważniejsze cechy nieruchomości, jak również aktualne oferty w Internecie lub skorzystać z oferty pośrednika. Jednak w niektórych sytuacjach niezbędne jest posiadanie dokumentu urzędowego, tzw. operatu szacunkowego. Wówczas najlepiej skorzystać z usług doświadczonego rzeczoznawcy majątkowego, który w precyzyjny sposób wyceni naszą nieruchomość.